Ein Rekordtief der Leitzinsen von 0,05%, gefühlter Anlagenotstand und enorme Preissteigerungen in Großstädten führen zur immer wiederkehrenden Frage: Betongold als Kapitalanlage für Privatanleger? Eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG zeigt eindrücklich: 8,5% der Immobilienanlagen erwirtschaften eine negative Bruttorendite, 24,6% erwirtschaften eine Rendite von 0%. 20,7% der Investments in Immobilien erzielen Bruttorenditen zwischen 0 und 2%. Nur 53,8% erzielen eine Rendite über 2% und nur 18% schaffen eine Bruttorendite über 5%.
Die Studie umfasst Daten zwischen 1984 – 2012 und resultierte aus einer Befragung von 11.000 Haushalten mit einem Immobilienvermögen von 4,83 Billionen Euro. Das DIW geht dabei von einer durchschnittlichen Jahresrendite in den letzten 10 Jahren von 2-3% aus.
Die Ergebnisse der Studie lesen sich nicht gerade spektakulär, doch was sind die Gründe für die relativ niedrige Bruttorendite bei einer Kapitalanlage in Immobilien?
4 Hauptgründe, die zu niedriger Bruttorendite führen
Private Anleger kaufen Immobilien zu teuer
Privatanleger erzielen mit der direkten Investition in einzelne Immobilien signifikant niedrigerer Renditen als institutionelle Investoren. Ein Privatanleger bezahlt häufig das 20 – 30-Fache der jährlichen Nettokaltmiete. Die Profis bezahlen dagegen häufig eher Preise in der Größenordnung des 13-20-Fache der Jahresnettokaltmiete. Die Bandbreite ergibt sich je nach Lage und Qualität der Immobilie. Privatanleger kommen schwieriger an günstige Objekte, haben weniger Marktkenntnisse und weniger Verhandlungsmacht.
Zu starker Fokus auf Steuervorteile
Gerade in den 90er Jahren haben viele Anleger Ostimmobilien gekauft, die hohe Steuervorteile versprochen haben. Lässt man die Steuervorteile unberücksichtigt, dann liegen bei diesen Immobilien die Renditen häufig ebenfalls bei etwa 2%. Thomas Meyer von der Wertgrund sagt, dass ohne die Berücksichtigung des Steuereffektes bei vielen dieser Immobilien sogar negative Renditen resultieren, wenn die Immobilie entsprechend fremdfinanziert ist. Max Otte meint nur süffisant zum Steuertrieb der Deutschen: „Der Steuerspartrieb ist größer als der Sexualtrieb – das nützt aber nichts, wenn man keine Rendite erzielt”.
Zu unprofessionelle Vermietung
Gegenüber den Profis erhöhen Privatanleger die Mieten häufig deutlich langsamer, da viele entweder nicht wissen, dass Spielraum für Erhöhung besteht und/oder vor umständlichen rechtlichen Mieterhöhungsverfahren zurückschrecken. Dies führt dazu, dass die Mieten von privat vermieteten Wohnungen langsamer steigen als dies bei institutionell gehaltenen Immobilien der Fall ist. Ergebnis ist natürlich eine geringere Bruttorendite.
Hohe Instandhaltungskosten
Als Privatanleger mit einer oder wenigen Wohnungen zahlst du bei Reparaturen natürlich ganz andere Preise für die Leistung von Handwerkern als dies Baufirmen oder professionelle Anleger tun. Diese haben einen enormen Vorteil durch eine erhöhte Preismacht gegenüber Handwerksfirmen und günstigere Konditionen durch langfristige Verträge. Die Instandhaltungskosten werden ferner häufig beim Kauf unterschätzt, da diese nicht genau planbar sind und erst in Zukunft anfallen.
Risiko der geringen Rendite
Man könnte Immobilien als Kapitalanlage für Privatanleger per se immer noch als geeignete Kapitalanlage sehen, da zumindest ein Großteil der Anleger gemäß der Studie kein Geld verliert. Das größte Risiko ist aus meiner Sicht, dass fast alle Immobilie finanziert sind. Eine Kreditfinanzierung und eine sehr geringe Rendite können dann schnell zu einem finanziellen Problem führen. Dies beschreibt Dr. Hannes Peterreins so: „Wenn ich eine Familie beraten muss, weil sie in einem finanziellen Desaster steckt, dann hat das jedes einzelne Mal mit einer fremdfinanzierten Immobilie zu tun“.
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