Geldbildung

Bildung hat die beste Rendite

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Interview mit Thomas Knedel – Immobilienmanager und Privatinvestor

ImmobilienmanagerViele Privatanleger erzielen mit Wohnimmobilien nur dürftige Renditen. Geldbildung hat hierzu mit Thomas Knedel einen sehr erfahrenen Interview Partner gewinnen können. Thomas Knedel ist Betreiber des Portals Erfolg mit Wohnimmobilien, Privatinvestor und Immobilienmanager. Er beschäftigt sich seit mehr als 15 Jahren mit allen Fragen rund um das Thema Investieren in Wohnimmobilien. In dem Interview geht es um Hunger nach Immobilien, warum die mieten oder kaufen Diskussion nicht pauschal beantwortet werden kann und warum ein Investment in Immobilien skalierbar ist.

Es ist erschreckend wie wenig doch viele Leute über Finanzthemen wissen

Geldbildung: Hallo Herr Knedel, schön, dass Sie sich die Zeit genommen haben für ein Interview bei Geldbildung. Herzlich Willkommen.

Thomas Knedel: Vielen, vielen Dank für Ihre Einladung zu diesem Interview. Es freut mich immer wieder, wenn ich ein wenig aus der Welt der Immobilien berichten darf. Und die Freude ist doppelt so groß, wenn die Anfrage von einem so qualitativ hochwertigen Portal wie dem Ihrigen kommt!

Geldbildung: Danke für das Kompliment, was machen Sie genau mit dem Portal Erfolg mit Wohnimmobilien?

Thomas Knedel: Mein oberstes Ziel ist es, und da haben wir wohl einen sehr ähnlichen Ansatz, ein wenig „Finanzielle Bildung“ anzubieten. Denn es ist erschreckend, wie wenig doch viele Leute über die grundsätzlichsten Geld- und Finanzthemen wissen. Das meine ich jetzt nicht, weil ich die Leute da draußen für dumm halte. Vielmehr halten viele Leute das Thema Investieren, Geld und Immobilien für langweilig. Eben ein „notwendiges Übel für die Altersvorsorge“ – mehr leider nicht. Ich habe jedoch schon vielfach erlebt, dass Menschen, die sich mal ein wenig intensiver mit diesem vermeintlich trockenen Thema befasst haben, große Freude am Investieren entwickeln.

Andere entwickeln gar nach ersten Erfolgen – und das kann zuweilen sehr schnell gehen – einen regelrechten Immobilienhunger. Dies kann so weit gehen, dass die gesamte persönliche Lebensplanung umgekrempelt wird. Ich kenne Investoren, die haben binnen kürzester Zeit ihren Job aufgegeben und widmen sich nun leidenschaftlich „Vollzeit“ ihren Immobilieninvestments. Und genau für diese „hungrigen“ Menschen habe ich Einiges auf Lager.

Meine Plattform ist noch recht jung. Erste Produkte – wie eine Case Study anhand einer realen Immobile, ein Kalkulationstool für die Ankaufsprüfung von Wohnimmobilien im Privatvermögen und natürlich mein Buch „Erfolg mit Wohnimmobilien“ – sind bereits verfügbar. Selbstverständlich gibt es dort auch viele Beiträge, Tipps & Tricks, Checklisten sowie auch einige Kalkulationstools – völlig kostenfrei. Weiterhin arbeiten wir derzeit mit Hochdruck an weiteren Produkten. „Der Werkzeugkasten“ (Dazu verrate ich noch nicht viel. Nur so viel: Ich werde tiefe Einblicke in ein Business gewähren, wie Sie sie nur selten zu Gesicht bekommen werden.), Expertenwebinare und Workshops werden nur einige Bausteine sein.

Ohne Vorbereitung läuft man beim Immobilienkauf ins offene Messer

Geldbildung: Was sind aus Ihrer Sicht die drei größten Fehler, die Privatanleger bei einer Investition in Wohnimmobilien machen?

Thomas Knedel: Ganz allgemein gesprochen fällt mir vor allem das Wesentlichste aller Themen ein: die Vorbereitung. Niemand sollte von heute auf morgen beschließen „Ich investiere jetzt in Wohnimmobilien und kaufe morgen eine Renditeimmobilie bei dem Verkäufer meines Vertrauens!“. Jeder, der über das Investieren nachdenkt, muss sich solide vorbereiten. Sie laufen sonst ins offene Messer. Neben der Strategiefindung, der persönlichen Präferenzen und „bankgerechten“ Durchleuchtung und Aufbereitung der persönlichen Vermögensstruktur sollte man sich natürlich intensiv mit den passenden Immobilienmärkten und Finanzierungsstrukturen befassen. Aber auch, wenn dies eine ungeheure Menge an Arbeit bedeutet – Sie können es mit der passenden Anleitung gut in drei bis sechs Monaten schaffen. Erst dann wissen Sie was Ihre Möglichkeiten sind.

Hier die drei konkret aufzählbaren Fehler:

  • Kaufen ohne zu vergleichen: So banal das auch klingt – so banal ist es auch. Sie würden doch auch kein neues Smartphone kaufen, ohne vorher den Markt zu sondieren und die Preise zu vergleichen. Ich stelle immer wieder fest, dass gerade dies bei großen Beträgen schlichtweg nicht gemacht wird. Nur wer sehr, sehr tief in „seinen“ Immobilienmarkt eintaucht, wird in der Lage sein, fundiert zu vergleichen.
  • Immobilienkauf aus dem Bauch heraus: Dies ist oft noch schlimmer. Viele kennen das von der Suche nach der eigenen Wohnung. Da wird verglichen, gemacht und getan. Und am Ende, „ach, egal – packen wir halt noch ´nen Hunderter drauf, dann passt‘s. Die Wohnung ist doch so schön.“. Entscheidend ist aber, dass eine Investmentimmobilie nicht dem Käufer gefallen muss. Sie muss der Zielgruppe gefallen, also Ihren Mietern. Nur das zählt. Ich besitze übrigens zahlreiche Immobilien, in die ich selbst nie einziehen würde – aber meine Mieter wohnen dort sehr, sehr gerne. Weiterhin sollten sich Investmentimmobilien natürlich rechnen. Dafür gibt es gängige Berechnungs- und Vergleichsmethoden, die jeder eigenverantwortlich agierende Investor zwingend erlernen muss. Unterstützung leisten übrigens spezialisierte Berechnungstools.
  • Alles selber machen wollen: „Ach, einen Anwalt brauche ich hier nicht!“ oder „Wozu ein Bausachverständiger? Ich sehe doch, wenn das Haus Risse hat!“ – dies sind klassische Aussagen der vielen Menschen, die meinen, sie können alles selbst machen. Hier sehe ich immer wieder die größten Katastrophen aufziehen. Von daher gilt ohne Wenn und Aber: Erledigen Sie selbst nur das, was Sie auch vollumfänglich beherrschen. Alles andere gehört in Profihände.

Mein wichtigstes persönliches Kriterium für eigengenutze Immobilien ist die Drittverwendungsfähigkeit

Geldbildung: Viele Menschen stehen vor der Frage: Zur Miete wohnen bleiben oder kaufen. Gibt es hierzu aus Ihrer Sicht eine Empfehlung? Man liest häufiger, dass man lieber zu Miete wohnen sollte und zur Vermietung kaufen sollte. Kann man das so pauschal sagen?

Thomas Knedel: Eine der klassischen „althergebrachten“ Immobilienfragen. Diese Frage kann man definitiv nicht pauschal mit „ja“ oder „nein“ beantworten. Es kommt eben auf die Umstände an, würde der Consultant sagen. Ich formuliere dies lieber in Form von  einigen Beispielen aus dem realen Leben. Die Antwort auf diese Frage lässt sich somit unter Würdigung der persönlichen Umstände ganz bequem durch Nachdenken ermitteln:

  • Es gibt beispielsweise Immobilieninvestoren, die leben quasi als Nomaden. Sie nutzen die Steuergesetzgebung konsequent (völlig legal) aus. Und dies funktioniert so: Ich kaufe eine recht abgewohnte Wohnung, ziehe ein und renoviere sie Schritt für Schritt zwei Jahre lang selbst. Damit habe ich recht niedrige Renovierungskosten und hebe den Wert der Immobilie durchaus deutlich. Nach zwei Jahren „selbst bewohnen und renovieren“ habe ich dann die Möglichkeit die Immobilie völlig steuerfrei mit einem guten Gewinn zu verkaufen. Dies funktioniert aber eben nur, wenn man selbst in solch einer Wohnung lebt und außerdem recht „baustellenresistent“ ist.
  • Wieder andere Menschen möchten sehr flexibel bleiben, damit sie jederzeit umziehen können, wenn sich eine neue Gelegenheit (Arbeitsplatz? Oder ein neuer interessanter Immobilienmarkt?) auftut. Dann wird eine selbstgenutzte Immobilie oft hinderlich sein. Denn jeder Immobilienverkauf dauert eine gewisse Zeit und ist immer mit Transaktionskosten verbunden.
  • Menschen mit einer starken Bindung an Ihre Heimatregion können freilich immer über eine eigengenutzte Immobilie nachdenken. Mein wichtigstes persönliches Kriterium für eigengenutzte Immobilen ist übrigens die „Drittverwendungsfähigkeit“. Dies bedeutet schlichtweg nichts anderes, als dass sich die Immobilie auch für die Vermietung eignen muss. Ich suche also eine eigengenutzte Immobilie nicht für mich alleine aus, sondern auch für meine Zielgruppe – die Mieter. Ich wohne übrigens selbst in einer solchen Immobilie. Sollte ich einmal ausziehen, wird es kein Problem sein, die Immobilie vernünftig (das heißt vor allem mit einer ansprechenden Rendite) zu vermieten.
  • Die lieben Steuern: natürlich habe ich mit vermieteten Immobilen mehr „Steuervorteile“. Nur hier darf ich Werbungskosten wie Zinsen und Handwerkerrechnungen steuerlich geltend machen. Für Eigengenutzte Immobilien habe ich nur einen sehr engen Spielraum. Entscheidend hierbei ist jedoch, dass sich jede Immobilie immer auch ohne Steuervorteil rechnen sollte.

Geldbildung: Was macht aus Ihrer Sicht die Anlageklasse Immobilien so interessant?

Thomas Knedel: Die Immobilien! Ja, das ist wirklich so. Ich bekomme auch heute noch große Augen, wenn es mal wieder um einen interessanten Deal oder auch einfach nur um ein schönes Jugendstilhäuschen geht. Nein, aber im Ernst – die Intention Ihrer Frage ist ja eine andere: Ich halte Immobilien für äußerst interessant, weil sich jeder, der eine solide Einkommens– und Vermögensstruktur hat, Immobilien leisten kann und damit gar ein riesiges Vermögen aufbauen kann.

Das Einkommen, das ich mit Immobilien generieren kann, lässt sich unter Einsatz eines guten Spezialistenetzwerks wunderbar auf „Autopilot“ schalten. Es wird also „Passives Einkommen“ erzeugt. Immobilien sind zudem wunderbar „skalierbar“. Dies bedeutet vereinfacht ausgedrückt, dass wir Immobilien nachkaufen können, so viele wir möchten, wenn gewisse Spielregeln beachtet werden. Mir sind persönlich Großinvestoren gut bekannt, die mehrere tausend(!) Einheiten in Ihrem Bestand halten.

Geldbildung: Was sind drei Bücher, die Sie meine Lesern empfehlen können?

Thomas Knedel:  Das ist ja nun wirklich mal eine einfache Frage:

Geldbildung: Haben Sie ein Lieblingszitat ?

Thomas Knedel: Da würden mir gleich einige einfallen. Ich denke, gerade dieses passt hier besonders gut:  „Wer den ganzen Tag arbeitet, hat keine Zeit, Geld zu verdienen.“ – John D. Rockefeller

Geldbildung: Vielen Dank für das spannende Interview. Eine Abschlußfrage, wie können meine Leser mit Ihnen Kontakt aufnehmen?

Thomas Knedel: Das ist gar nicht so schwer. Ich bemühe mich nämlich so präsent und erreichbar zu sein, wie es nur geht. Nehmen Sie einfach über Facebook oder E-Mail Kontakt mit mir auf. Gerne beantworte ich auch konkrete Fragen rund um das Investieren in Wohnimmobilien oder Fragen zu einem konkreten Projekt. Ich bitte aber um Ihr Verständnis, dass ich aus zeitlichen Gründen nicht immer umgehend antworten kann.

Das Buch von Thomas Knedel:

Erfolg mit Wohnimmobilien: So werden Sie in 6 Monaten privater Immobilieninvestor* (als eBook)

Erfolg mit Wohnimmobilien: So werden Sie in 6 Monaten privater Immobilieninvestor* (als Hardcover)

Videokurs von Thomas Knedel:

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Foto: Thomas Knedel, http://erfolg-mit-wohnimmobilien.de/

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